Tonttilainan korko ja tyypilliset ehdot
Tonttilainan korko muodostuu viitekorosta ja pankin marginaalista. Viitekorko on tavallisesti 12 kuukauden euribor. Marginaali tonttilainassa on yleensa hieman korkeampi kuin asuntolainassa - tyypillisesti 0,5-1,5 prosenttiyksikkoa asuntolainan marginaalin päälle. Tama johtuu siita, etta pelkka tontti on pankille heikompi vakuus kuin valmis rakennus.
| Ominaisuus | Tonttilaina | Asuntolaina |
|---|---|---|
| Tyypillinen marginaali | 1,0-2,5 % | 0,5-1,2 % |
| Laina-aika | 5-15 vuotta | 15-30 vuotta |
| Vakuusarvo | 50-70 % tontin arvosta | 70-80 % kiinteiston arvosta |
| Omarahoitusosuus | 20-40 % | 10-15 % |
| Lyhennystapa | Tasalyhennys tai annuiteetti | Tasalyhennys tai annuiteetti |
Pankit vaativat tonttilainasta yleensa suuremman omarahoitusosuuden kuin asuntolainasta. Käytännössä tama tarkoittaa, etta sinulla tulee olla 20-40 prosenttia tontin hinnasta omaa rahaa tai muuta vakuutta. Mitä suurempi omarahoitusosuus, sita paremman marginaalin pankki yleensa tarjoaa.
Laina-aika on tyypillisesti 5-15 vuotta, mutta jos tontille on tarkoitus rakentaa pian, pankki voi myontaa lyhyemman tonttilainan, joka muutetaan myohemmin osaksi rakennuslainaa. Tonttilainan kokonaiskuluja kannattaa vertailla lainalaskurilla, jotta naet kuukausieran ja kokonaiskustannukset eri laina-ajoilla ja koroilla.
Mita pankki vaatii tonttilainan hakijalta?
Pankit arvioivat tonttilainan hakijaa pitkalta samoin perustein kuin muitakin lainanhakijoita, mutta muutamia erityispiirteita on:
- Riittava maksukyky - pankki laskee, etta lainan kuukausiera on enintaan noin 35-40 % nettotuloistasi kaikkien lainojen yhteenlaskettujen lyhennysten kanssa. Pankki tekee myos stressitestin, jossa arvioidaan selviaisitko lyhennyksista korkojen noustessa
- Puhtaat luottotiedot - maksuhairiot estavat lainan saannin lahes poikkeuksetta
- Omarahoitus - tyypillisesti 20-40 % tontin kauppahinnasta
- Rakennussuunnitelma - pankki haluaa usein tietaa, aiotko rakentaa tontille ja millaisella aikataululla. Rakennussuunnitelma ei ole pakollinen, mutta se parantaa lainan saantimahdollisuuksia merkittavasti
- Tontin arviokirja - kiinteistoarvioijan lausunto tontin markkina-arvosta
- Vakuudet - ostettava tontti toimii ensisijaisena vakuutena, mutta pankki voi vaatia lisavakuuksia jos tontin vakuusarvo ei kata koko lainasummaa
Jos haet tonttilainaa yhteishakijan kanssa, molempien tulot ja velat lasketaan yhteen. Tama parantaa usein lainan saantimahdollisuuksia ja voi tuoda paremmat ehdot. Yhteishakija voi olla puoliso, perheenjasen tai muu luotettava henkilo.
Pankkien valilla on eroja siina, miten ne suhtautuvat pelkan tontin rahoittamiseen ilman valitonta rakennussuunnitelmaa. Osa pankeista myontaa tonttilainan mielellaan vain, jos rakentaminen alkaa 1-2 vuoden sisalla. Toiset pankit rahoittavat myos puhtaasti sijoitusmielessä tehtavia tonttihankintoja, mutta talloin ehdot ovat tyypillisesti tiukemmat.
Tontin arviointi ja vakuusarvo
Tontin arvonmaaritys on keskeinen osa tonttilainan hakemista. Pankki ei myonna lainaa pelkan pyyntihinnan perusteella, vaan tontin arvo täytyy todentaa riippumattomalla arvioilla.
Miten tontin arvo määritellään?
Tontin arvoon vaikuttavat useat tekijat:
- Sijainti - kasvukeskuksissa ja hyvan infrastruktuurin alueilla tontit ovat arvokkaimpia. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla omakotitontit maksavat helposti 100 000-300 000 euroa, kun maaseudulla vastaava tontti voi maksaa 5 000-20 000 euroa
- Kaavoitus - asemakaava-alueella oleva tontti on arvokkaampi kuin haja-asutusalueen rakennuspaikka, koska kaavoitetulla tontilla rakennuslupa on helpompi saada
- Koko ja rakennusoikeus - rakennusoikeuden määrä neliometreinä vaikuttaa suoraan tontin arvoon. Suurempi rakennusoikeus tarkoittaa arvokkaampaa tonttia
- Kunnallistekniikka - vesi-, viemari- ja sahkoliittymat valmiina nostavat arvoa merkittavasti, koska ostajan ei tarvitse investoida naiden rakentamiseen
- Maaperaolosuhteet - kallioperainen tai muuten hyvin kantava maapera on eduksi. Savinen tai pehmeä maapera voi vaatia kalliita paalutuksia rakennusvaiheessa
- Toteutuneet kauppahinnat - lahialueen vastaavien tonttien toteutuneet kauppahinnat ovat tarkeimpia vertailutietoja. Maanmittauslaitoksen kauppahintatilasto on tahan hyva lahde
Pankki tilaa tavallisesti kiinteistoarvioinnin, jonka tekee valtuutettu arvioija. Arvioinnin hinta on tyypillisesti 300-600 euroa, ja sen maksaa lainanhakija. Pankki kayttaa tontin arvosta vakuutena yleensa vain 50-70 prosenttia - tata kutsutaan vakuusarvoksi.
Käytännössä tama tarkoittaa, etta jos tontin markkina-arvo on 60 000 euroa, pankki laskee sen vakuusarvoksi esimerkiksi 36 000-42 000 euroa. Loppuosalle tarvitaan muuta vakuutta tai suurempi omarahoitusosuus.
Tonttilainan hakuprosessi vaihe vaiheelta
Tonttilainan hakeminen etenee yleensa seuraavissa vaiheissa:
1. Tontin etsiminen ja tarjouksen tekeminen
Etsi sopiva tontti ja selvita sen kaavoitustilanne, rakennusoikeus ja liittymat. Tontteja myyvat kunnat, yksityiset maanomistajat ja kiinteistonvalittajat. Tee tontista ostotarjous tai alustava kauppasopimus. Kannattaa sisallyttaa tarjoukseen rahoitusehto, joka antaa mahdollisuuden peruuttaa kaupan, jos lainaa ei myonneta.
2. Lainahakemuksen jattaminen
Hae tonttilainaa yhdesta tai useammasta pankista. Liita hakemukseen tontin tiedot, oma taloudellinen tilanteesi ja mahdollinen rakennussuunnitelma. Lainojen kilpailuttaminen kannattaa aina - pankkien valilla voi olla merkittavia eroja marginaaleissa ja muissa ehdoissa. Jo 0,3 prosenttiyksikon ero marginaalissa voi saastaa tuhansia euroja laina-aikana.
3. Tontin arviointi
Pankki teettaa tontin arvion valtuutetulla kiinteistoarvioijalla. Tama kestaa tyypillisesti 1-3 viikkoa. Arvion perusteella pankki maarittaa tontin vakuusarvon ja lainan enimmaismaaran. Jos arvio jaä odotettua alhaisemmaksi, pankki voi vaatia lisavakuuksia tai suurempaa omarahoitusta.
4. Lainapaatos ja allekirjoitus
Saat pankista virallisen lainapaatoksen, jossa kerrotaan lainan maara, korko, laina-aika ja muut ehdot. Jos hyvaksyt paatoksen, allekirjoitat velkakirjan. Lisaksi tonttiin perustetaan kiinnitys pankin hyodyksi Maanmittauslaitoksella.
5. Kaupanteko ja lainhuuto
Kauppakirja allekirjoitetaan ja pankki maksaa kauppahinnan myyjalle. Taman jalkeen haet lainhuutoa Maanmittauslaitokselta, mika virallistaa omistuksen. Lainhuudatuskulut ovat noin 120 euroa, ja varainsiirtovero on 3 prosenttia kauppahinnasta. Koko prosessi tarjouksesta lainhuutoon kestaa tyypillisesti 1-3 kuukautta.
Tonttilainan kustannukset kokonaisuutena
Tonttilainan todelliset kustannukset muodostuvat useista tekijoista. Pelkan koron lisaksi huomioitavia kuluja ovat:
| Kuluerä | Tyypillinen kustannus |
|---|---|
| Lainan marginaali | 1,0-2,5 % vuodessa |
| Viitekorko (12 kk euribor) | Markkinaehtoinen, tarkista ajantasainen taso |
| Avausmaksu | 0-500 euroa |
| Jarjestelypalkkio | 0,2-0,5 % lainasummasta |
| Kiinteistoarviointi | 300-600 euroa |
| Kiinnityskulut | Noin 50 euroa per kiinnitys |
| Lainhuudatus | Noin 120 euroa |
| Varainsiirtovero | 3 % kauppahinnasta |
Esimerkkilaskelma: jos ostat 50 000 euron tontin ja saat 35 000 euron tonttilainan 10 vuodeksi 4,5 prosentin kokonaiskorolla, kuukausierasi on noin 363 euroa annuiteettilainalla. Kokonaiskorkokustannus laina-aikana on noin 8 500 euroa. Taman päälle tulevat varainsiirtovero 1 500 euroa seka muut kertaluonteiset kulut, joten tontin todelliseksi hinnaksi muodostuu noin 62 000 euroa.
Jos tontin hinta on suurempi, esimerkiksi 80 000 euroa, ja saat 55 000 euron lainan 12 vuodeksi samalla korolla, kuukausiera nousee noin 497 euroon ja kokonaiskorkokustannus on noin 16 500 euroa. Siksi lainojen vertailu ja pienen koron lainojen etsiminen kannattaa erityisesti suuremmilla summilla.
Lisatietoja tonttilainojen eri vaihtoehdoista loydat kattavasta tonttilainaoppaasta.
Tonttilainan ja rakennuslainan yhdistäminen
Jos suunnittelet rakentamista tontille, on usein jarkevaa yhdistäa tonttilaina ja rakennuslaina samaksi lainaksi. Tama yksinkertaistaa lainan hallintaa ja voi tuoda edullisemman kokonaiskoron.
Käytännössä yhdistäminen toimii nain:
- Haet pankista yhden lainan, joka kattaa seka tontin oston etta rakentamisen
- Laina nostetaan vaiheittain - ensin tontin kauppahinta ja sitten rakennuskustannukset sita mukaa kuin rakentaminen etenee
- Rakennusvaiheen aikana maksat yleensa vain korkoa, varsinaiset lyhennykset alkavat kun talo on valmis
- Valmis kiinteisto on parempi vakuus kuin pelkka tontti, joten lopullinen marginaali voi olla edullisempi
Jos taas et aio rakentaa heti, vaan ostat tontin tulevaisuuden varalle, erillinen tonttilaina on oikea vaihtoehto. Talloin laina-aika on yleensa lyhyempi, tyypillisesti 5-10 vuotta. Erillisen tonttilainan etuna on, etta voit myohemmin kilpailuttaa rakennuslainan erikseen ja saada siihen parhaat mahdolliset ehdot.
Rakennusprojektin kokonaisrahoitus voi olla suurikin summa. Tontin ja talon yhteenlaskettu hinta on usein 200 000-500 000 euroa sijainnista ja talon koosta riippuen. Tonttilainaosuus on tasta tyypillisesti 10-30 prosenttia. Jos tarvitset suurempaa lainaa, selvita lainavertailun avulla eri pankkien tarjoukset.
